Rynek nieruchomości w Hiszpanii w 2025 roku jest wyjątkowo dynamiczny i pełen okazji dla inwestorów szukających przystępnych cen oraz potencjału wzrostu.
Średnia cena w trzecim kwartale 2025 roku wyniosła 1970 euro/m², co oznacza wzrost o 9,8 procent rok do roku. Jednocześnie dysproporcje cenowe między regionami pozostają ogromne: podczas gdy Costa del Sol i Baleary przekraczają często 3500 euro/m², w Extremadurze i Kastylii-La Mancha można znaleźć oferty za mniej niż 1000 euro/m².
Dla polskich inwestorów – odpowiadających już za 4,63 procent wszystkich zagranicznych zakupów – tanie mieszkania w Hiszpanii to atrakcyjna dywersyfikacja kapitału, ochrona przed inflacją i stabilne źródło przychodów z najmu. Przy właściwym doborze lokalizacji i strategii możliwe są zwroty rzędu 6–8 procent rocznie, z dodatkową korzyścią w postaci aprecjacji cen.
Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości w Hiszpanii w 2025 roku
Rynek napędza zarówno popyt krajowy, jak i rosnące zainteresowanie ze strony inwestorów zagranicznych. Średnia cena nieruchomości osiągnęła 1970 euro/m² i przewyższyła poziomy z lat 2006–2007. Dynamika cen pozostaje wysoka, choć w drugiej połowie roku widać wygaszanie tempa.
Aby szybko uchwycić najważniejsze wskaźniki, zwróć uwagę na poniższe punkty:
- średnia cena (Q3 2025) – 1970 euro/m²;
- wzrost rok do roku – 9,8 procent;
- wzrost kwartał do kwartału – 2,6 procent w Q3;
- prognoza na 2025 – 4–5,5 procent wzrostu cen.
Wysokie zróżnicowanie geograficzne tworzy wiele nisz inwestycyjnych. Najsilniejsze wzrosty występują w lokalizacjach o dużym potencjale turystycznym i gospodarczym, gdzie popyt generują nabywcy drugich domów i inwestorzy najmu krótkoterminowego.
Przegląd wybranych stawek i poziomów cenowych w regionach prezentuje poniższa tabela:
| Region / miasto | Średnia cena (euro/m²) | Komentarz |
|---|---|---|
| Baleary | 3534 | wysoki popyt turystyczny, ograniczona podaż |
| Wspólnota Madrytu | 3390 | stolica, silny rynek pracy |
| Gipuzkoa | 3423 | Kraj Basków, stabilny popyt |
| Malaga (miasto) | 3842 | jedno z najszybciej rosnących miast |
| Costa del Sol (wybrane) | >3500 | prestiżowe kurorty |
| Costa Blanca (rynek wtórny) | ok. 2000 | tańsza alternatywa dla Costa del Sol |
| Castellón (Costa del Azahar) | 1200–1400 | atrakcyjny cenowo rejon wybrzeża |
| Extremadura | <1000 | najniższe progi wejścia |
| Kastylia-La Mancha | <1000 | najniższe progi wejścia |
| Jaén | 900–1100 | południowa Andaluzja, pola oliwne |
| Teruel | 850–1050 | niska gęstość zaludnienia, spokój |
Kluczowym czynnikiem wzrostu cen jest trwała nierównowaga między popytem a podażą – w latach 2021–2023 przybyło ponad 777 tysięcy gospodarstw domowych, podczas gdy ukończono ok. 273 tysiące domów. Spodziewany spadek stopy Euribor do ok. 2,1 procent w 2025 roku może dodatkowo stymulować popyt kredytowy.
Segmentacja geograficzna i cenowa – gdzie znaleźć tanie mieszkania
Hiszpania oferuje szerokie spektrum możliwości – od nadmorskich miejscowości z dostępem do plaż po prowincje w głębi lądu z bardzo niskimi cenami absolutnymi.
Poniżej znajdziesz najbardziej perspektywiczne kierunki dla budżetowych zakupów:
- Costa Blanca – ok. 2000 euro/m²; kawalerki od 50 tys. euro (Torrevieja), 2 pokoje od 70 tys. euro; Orihuela Costa od 90–120 tys. euro;
- Malaga – peryferie Costa del Sol – w mniejszych gminach (np. Caleta de Vélez, Frigiliana) niższe koszty wejścia i silny trend wzrostowy;
- Murcja – mieszkania od 60–70 tys. euro, domy w mniejszych miejscowościach od 80 tys. euro;
- Zaplecze Malagi (Álora, Coín, Ronda) – domy od 80–100 tys. euro, dobra alternatywa poza ścisłym wybrzeżem;
- Kastylia-La Mancha i Extremadura – małe domy i kamienice często za 40–50 tys. euro, bardzo niskie progi kapitałowe.
Na Costa del Sol wzrosty są dziś najszybsze w skali kraju – przykłady to Almayate Bajo (+31,1 procent r/r), Algarrobo-Costa (+27,6 procent), Ojén (+25,6 procent), Caleta de Vélez (+25,1 procent) czy Frigiliana (+20,1 procent). To dobre kierunki dla inwestorów szukających wzrostu wartości przy umiarkowanych cenach wejścia.
Analiza rentowności i potencjału zwrotu z inwestycji
Hiszpański rynek zapewnia połączenie przychodów z najmu i aprecjacji wartości. Historycznie zwroty z nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych wynoszą 3–8 procent rocznie, a w topowych lokalizacjach krótkoterminowy wynajem potrafi osiągać dwucyfrowe wyniki.
Najważniejsze widełki rentowności prezentują się następująco:
- zwrot historyczny (Mieszkalne/Komercyjne) – 3–8 procent rocznie;
- wynajem krótkoterminowy (topowe lokalizacje) – 10–12 procent rocznie;
- Costa Blanca (średnio) – ok. 6 procent rocznie;
- Madryt/Barcelona (wybrane rejony) – do 8 procent rocznie.
Stawki dzienne zależą od sezonu i standardu: w destynacjach turystycznych typowo 50–200 euro za noc. W regionach mniej turystycznych przewagę może mieć długoterminowy model najmu.
Założenia i wynik przykładowej kalkulacji najmu krótkoterminowego wyglądają tak:
- parametry zakupu – mieszkanie 65 m² za 60 tys. euro; kredyt 42 tys. euro; wkład własny 18 tys. euro;
- koszty transakcyjne – ok. 10 tys. euro; łączny kapitał własny przy starcie ok. 28 tys. euro;
- obłożenie i stawki – 132 dni w roku, zróżnicowane ceny (35–65 euro/noc) zależnie od sezonu;
- przychód brutto – ok. 7395 euro rocznie;
- koszty i podatki – 19 procent podatku, media i wyposażenie ok. 1440 euro rocznie;
- wynik – zysk netto ok. 4550 euro rocznie; ROE ok. 7,39 procent.
Połączenie 6–8 procent zwrotu z najmu i 3–5 procent aprecjacji może dawać łącznie 9–13 procent rocznie, co przewyższa typowe zwroty z lokat w Polsce.
Koszty transakcyjne, podatki i finansowanie – pełna kalkulacja finansowa
Łączne koszty zakupu wynoszą zwykle 10–16 procent ceny nieruchomości (podatki i opłaty). Na rynku wtórnym kluczowy jest ITP, a na pierwotnym VAT i opłata AJD.
Dla orientacji w stawkach ITP w najczęściej wybieranych regionach, sprawdź poniższą tabelę:
| Region | ITP (rynek wtórny) |
|---|---|
| Andaluzja | 7 procent |
| Wyspy Kanaryjskie | 6,5 procent |
| Region Walencja | 10 procent |
Na rynku pierwotnym stosuje się VAT 10 procent (z wyjątkiem Wysp Kanaryjskich – 7 procent) oraz AJD na poziomie 0,5–1,5 procent. Koszty notariusza to ok. 0,1–2 procent, rejestr (Registro de la Propiedad) 400–700 euro, obsługa prawna ok. 1 procent wartości + 21 procent VAT.
Dla nierezydentów obowiązuje podatek IRNR: 19 procent (UE/EOG; od dochodu netto z kosztami) lub 24 procent (spoza UE; od dochodu brutto). W przypadku pustostanu nalicza się dochód fikcyjny 1,1–2 procent wartości katastralnej.
Roczne koszty utrzymania warto zaplanować z wyprzedzeniem:
- IBI – 0,4–1,3 procent wartości katastralnej; przeciętnie 300–800 euro rocznie;
- opłaty wspólnotowe – 30–60 euro/mies. (360–720 euro rocznie); lokalizacje premium 100–160 euro/mies.;
- energia elektryczna – 40–50 euro/mies.;
- woda – 200–400 euro rocznie;
- ubezpieczenie – 150–250 euro rocznie (średnio 176,29 euro; mieszkanie ok. 207,42 euro; dom wolnostojący ok. 434,03 euro; dom szeregowy ok. 296,67 euro).
Finansowanie zakupu przez banki w Hiszpanii jest dostępne także dla nierezydentów. Najważniejsze parametry kredytowe to:
- LTV (rezydenci) – do 80 procent wartości;
- LTV (nierezydenci) – do 70 procent wartości (lub wyceny – niższej z nich);
- oprocentowanie stałe (2025) – zwykle 2–4 procent;
- dochód minimalny – ok. 2500 euro netto/mies. i stabilność zatrudnienia (dokumenty z 2 lat);
- wkład własny – co najmniej 30 procent wartości + koszty;
- czas procesu – średnio 4–6 tygodni.
Zmiany regulacyjne i ich wpływ na rentowność wynajmu krótkoterminowego
Od 3 kwietnia 2025 roku obligatoryjna jest rejestracja wszystkich mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo w Jednolitym Rejestrze Najmu. Właściciel musi posiadać licencję turystyczną VFT i numer rejestracyjny, bez którego nie opublikuje oferty na Airbnb czy Booking. Platformy cyfrowe zostały zobowiązane do regularnego raportowania danych władzom.
Najważniejsze obowiązki i ograniczenia dla właścicieli to:
- rejestr i licencja – wpis do Jednolitego Rejestru Najmu oraz licencja VFT jako warunek publikacji ofert;
- zgoda wspólnoty – co najmniej 60 procent członków (większość 3/5), procedura z 20-dniowym terminem na wniesienie zastrzeżeń;
- kontrola platform – obowiązek weryfikacji numerów rejestracyjnych i raportowania do administracji;
- podatki – planowana podwyżka VAT na wynajem turystyczny do 21 procent;
- egzekwowanie przepisów – rząd wyeliminował z obrotu ok. 53 tysięcy niezarejestrowanych lub nieprawidłowych ofert.
Zmiany te obniżają opłacalność najmu krótkoterminowego w najbardziej regulowanych miastach, skłaniając część właścicieli do przejścia na model długoterminowy lub inwestycji w mniej restrykcyjnych regionach.
Polacy na hiszpańskim rynku nieruchomości – trendy i motywacje inwestycyjne
Polacy należą dziś do najbardziej aktywnych nabywców zagranicznych, ze szczególną koncentracją na Costa del Sol i Costa Blanca.
Najważniejsze fakty i kierunki działania polskich inwestorów to:
- wolumen zakupów – Q3 2025: 1087 transakcji; trzy pierwsze kwartały: ponad 3 tysiące;
- rekordowy 2024 rok – ponad 4,2 tysiąca zakupów, ok. +36 procent r/r;
- pozycja na rynku – 9. miejsce wśród narodowości; 4,63 procent udziału w rynku zagranicznym;
- ulubione lokalizacje – Costa del Sol, Alicante, Torrevieja, Benidorm;
- motywacje – dywersyfikacja geograficzna, zmiana stylu życia, profesjonalizacja zakupów (doradcy kupującego, prawnicy, finansowanie).
Rośnie popyt na nowsze osiedla z basenem, siłownią, coworkingiem i concierge, które osiągają lepsze wyniki przy wynajmie i odsprzedaży. Inwestorzy coraz częściej przykładają wagę do due diligence: nota simple, obciążenia, koszty wspólnoty, warunki najmu w gminie, harmonogramy i gwarancje bankowe (rynek pierwotny).
Ryzyko i wyzwania związane z inwestycją w tanie mieszkania w Hiszpanii
Największym wyzwaniem jest zmienność regulacyjna, która może przełożyć się na niższe zwroty z najmu krótkoterminowego i większe koszty zgodności z przepisami.
Przed zakupem warto przemyśleć poniższe ryzyka:
- regulacje – licencjonowanie najmu turystycznego, zgoda wspólnoty, planowany VAT 21 procent;
- sezonowość – zimą niższe obłożenie w kurortach, wahania stawek i przychodów;
- nastroje społeczne – protesty w popularnych destynacjach (spadki obłożenia w gastronomii i hotelach, słabsza sprzedaż usług turystycznych);
- egzekwowanie przepisów – usuwanie niezgodnych ogłoszeń z platform, ryzyko sankcji;
- okupas – choć nowe przepisy przyspieszyły eksmisje do 15 dni, problem wciąż występuje w dużych miastach;
- ryzyka prawne i techniczne – konieczność weryfikacji dokumentów, obciążeń i stanu technicznego (szczególnie na rynku wtórnym).
Dokładna analiza lokalizacji, pełna kalkulacja kosztów oraz wsparcie doświadczonego prawnika lub agencji znacząco ograniczają ryzyko błędów i poprawiają bezpieczeństwo inwestycji.