Jak wygląda procedura sprzedaży nieruchomości gminnych? Prawa i ograniczenia

Sprzedaż nieruchomości gminnych w Polsce podlega rygorystycznym regulacjom, które mają zapewnić transparentność procedur i maksymalizację dochodów gmin. Obejmuje to wybór trybu sprzedaży, ustalenie ceny, publikację ogłoszeń, przyjmowanie wadium oraz finalizację transakcji u notariusza. Cały proces regulowany jest przede wszystkim ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, którą uzupełniają ustawa o samorządzie gminnym oraz akty prawa miejscowego.

Podstawy prawne i zasady ogólne gospodarowania nieruchomościami gminnymi

Fundamentem działań gminy przy zbywaniu nieruchomości są przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 28 ust. 1, sprzedaż nieruchomości lub oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste następuje w drodze przetargu albo bez przetargu, zgodnie z warunkami ustawowymi.

Zarządzanie zasobem nieruchomości należy do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, działających według zasad ustalonych przez radę gminy. Rada gminy określa zasady nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz może wyrażać zgodę na poszczególne transakcje.

Ustawa nakłada obowiązek sporządzania wykazów nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Wykaz wywiesza się co najmniej na 21 dni w siedzibie urzędu, publikuje w internecie, a informację ogłasza w prasie lokalnej.

Dwa tryby zbywania nieruchomości gminnych – przetargowy i bezprzetargowy

Zasadą jest sprzedaż w trybie przetargowym, zapewniająca równy dostęp i maksymalizację korzyści dla gminy. Tryb bezprzetargowy dopuszczalny jest jedynie w ściśle określonych przypadkach z art. 37 ust. 2 ustawy.

Przykładowe sytuacje, w których możliwa jest sprzedaż bez przetargu:

• gdy nabywcy przysługuje ustawowe pierwszeństwo nabycia,
• gdy zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego albo między tymi jednostkami,
• gdy nabywcą jest podmiot uprawniony do bonifikaty,
• gdy transakcja ma formę zamiany lub darowizny,
• gdy nabywcą jest użytkownik wieczysty zbywanej nieruchomości,
• gdy zbycie dotyczy nieruchomości poprawiającej warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej,
• gdy zbywany jest udział na rzecz pozostałych współwłaścicieli.
• W każdym przypadku muszą być spełnione ustawowe przesłanki.

Warunkiem zbycia bez przetargu jest faktyczny brak konkurencji – zainteresowana musi być tylko jedna osoba. W razie możliwego szerszego zainteresowania, gmina zobowiązana jest przeprowadzić przetarg.

Procedura sprzedaży w drodze przetargu – od ogłoszenia do umowy

Postępowanie przetargowe rozpoczyna się publikacją ogłoszenia. Ogłoszenie musi zawierać pełen zestaw wymaganych informacji i zostać upublicznione w przewidziany prawem sposób.

Elementy, które ogłoszenie o przetargu powinno obowiązkowo zawierać:

• oznaczenie nieruchomości – według księgi wieczystej i ewidencji (katastru);
• powierzchnia i opis – parametry, stan i cechy istotne;
• przeznaczenie i sposób zagospodarowania – zgodnie z MPZP lub decyzją o WZ;
• cena wywoławcza – zgodna z operatem szacunkowym;
• wysokość wadium – z określeniem sposobu i terminu wpłaty;
• termin i miejsce przetargu – dokładna data i lokalizacja;
• wymagane dokumenty – zakres i forma składanych oświadczeń;
• terminy na wnioski i zastrzeżenia – zgodnie z przepisami procedury.
• pouczenia – o skutkach uchybień i możliwości unieważnienia przetargu.

Przetargi mogą być przeprowadzane w czterech formach. Poniżej ich krótka charakterystyka:

• Przetarg ustny nieograniczony – otwarty dla wszystkich spełniających warunki; licytacja ceną;
• Przetarg ustny ograniczony – uczestniczą tylko podmioty spełniające kryteria z ogłoszenia;
• Przetarg pisemny nieograniczony – oferty w kopertach; możliwe wielokryterialne oceny;
• Przetarg pisemny ograniczony – z udziałem podmiotów spełniających wskazane warunki.

Przebieg przetargu można ująć w kilku kluczowych krokach:

• wpłata wadium w wysokości zwykle 5–20% ceny wywoławczej,
• weryfikacja przez komisję spełnienia warunków udziału i terminów,
• przeprowadzenie licytacji (ustnej) lub ocena ofert (pisemnej),
• sporządzenie protokołu z przebiegu i wyniku przetargu,
• zawiadomienie zwycięzcy i wyznaczenie terminu aktu notarialnego.
• zapłata pełnej ceny (z ewentualnym rozłożeniem na raty za zgodą gminy).

Wadium należy wnieść najpóźniej 3 dni przed otwarciem przetargu; potwierdzenie wpłaty okazuje się komisji przed startem. Postąpienie w licytacji wynosi co najmniej 1% ceny wywoławczej (gmina może ustalić wyższą wartość).

Po zakończeniu licytacji komisja sporządza protokół – to on stanowi podstawę do sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego własność. Zwycięzca płaci cenę najpóźniej w dniu podpisania umowy; dopuszczalne jest rozłożenie ceny na raty za zgodą gminy.

W razie braku rozstrzygnięcia w pierwszym przetargu gmina może ogłosić drugi przetarg. W drugim przetargu cena wywoławcza może zostać obniżona do 50% wartości. Jeśli i on nie przyniesie efektu, dopuszczalne są rokowania, z ceną nie niższą niż 40% pierwotnej wartości.

Sprzedaż bezprzetargowa – warunki, procedura i ograniczenia

Tryb bezprzetargowy ma charakter wyjątkowy i jest stosowany wyłącznie w sytuacjach wskazanych w ustawie. Wnioskodawca, który spełnia przesłanki z art. 37 ust. 2, składa do gminy wniosek z uzasadnieniem i opisem nieruchomości.

Standardowe etapy trybu bezprzetargowego wyglądają następująco:

• złożenie wniosku przez zainteresowanego wraz z uzasadnieniem,
• sporządzenie i publikacja wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia,
• wywieszenie wykazu przez 21 dni oraz publikacja w internecie i prasie,
• podjęcie uchwały rady gminy (gdy wymagana) o przeznaczeniu do zbycia,
• wycena przez rzeczoznawcę majątkowego (operat szacunkowy),
• uzgodnienie warunków zbycia i zawarcie aktu notarialnego.
• w razie potrzeby – podziały geodezyjne i uporządkowanie stanu prawnego.

Typowy czas procedury to 3–4 miesiące; w razie konieczności podziału geodezyjnego – 5–6 miesięcy.

W trybie bezprzetargowym i w rokowaniach możliwy jest zakup na raty (do 10 lat), z pierwszą ratą płatną najpóźniej w dniu zawarcia umowy. Wierzytelność gminy zabezpiecza się hipoteką na nieruchomości.

Prawa pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości gminnych

Prawo pierwszeństwa chroni określone grupy uprawnionych nabywców wskazane w art. 34 ust. 1 ustawy. Do najważniejszych należą:

• osoba z ustawowym roszczeniem o nabycie nieruchomości,
• poprzedni właściciel pozbawiony własności przed 5 grudnia 1990 r. lub jego spadkobierca,
• najemca lokalu mieszkalnego, gdy najem zawarto na czas nieoznaczony.
• Prawo pierwszeństwa realizowane jest w trybie bezprzetargowym.

Uprawnionych zawiadamia się pisemnie o przeznaczeniu do sprzedaży i o przysługującym uprawnieniu. Zawiadomienie doręcza się co najmniej 21 dni przed terminem na złożenie wniosku.

Skorzystanie z pierwszeństwa wymaga zgody na cenę ustaloną przez gminę zgodnie z wyceną. Gdy uprawnionych jest kilka osób, stosuje się kolejność z art. 34 ust. 1. Rada gminy może też rozszerzyć katalog pierwszeństwa w uchwale (np. dla najemców), z poszanowaniem zasad równego traktowania.

Prawo pierwokupu gminy na nieruchomościach prywatnych

Prawo pierwokupu umożliwia gminie wstąpienie w miejsce nabywcy w określonych transakcjach prywatnych. Najczęstsze sytuacje to:

• sprzedaż nieruchomości przeznaczonej w planie miejscowym na cele publiczne,
• zbycie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków,
• sprzedaż na obszarze rewitalizacji – jeśli przewiduje to uchwała rady gminy.
• Prawo pierwokupu może dotyczyć także prawa użytkowania wieczystego.

Realizacja pierwokupu wymaga zawarcia umowy warunkowej i niezwłocznego zawiadomienia gminy. Gmina ma 1 miesiąc na decyzję. Cena w umowie z gminą musi być identyczna jak w umowie warunkowej.

Pominięcie ustawowego pierwokupu skutkuje nieważnością umowy sprzedaży. Niewykonanie pierwokupu o charakterze umownym nie powoduje nieważności transakcji.

Ustalanie cen nieruchomości gminnych i bonifikaty

Operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego jest podstawą ustalenia wartości rynkowej i ceny. Uwzględnia cechy, położenie, stan, przeznaczenie oraz warunki rynkowe.

Najważniejsze reguły kształtowania ceny:

• w pierwszym przetargu cena wywoławcza nie może być niższa niż wartość rynkowa,
• w drugim przetargu cena wywoławcza może być obniżona, ale nie poniżej 50% wartości,
• cena ostateczna po przetargu równa jest cenie wylicytowanej,
• w trybie bezprzetargowym cena nie może być niższa niż wartość rynkowa (z wyjątkami ustawowymi).
• w rokowaniach ustala się cenę nie niższą niż 40% pierwotnej wartości po dwóch nieudanych przetargach.

Bonifikaty to narzędzie polityki społecznej gminy. Mogą być udzielane m.in. na:

• cele mieszkaniowe,
• realizację infrastruktury technicznej,
• inne cele publiczne,
• na rzecz osób bliskich,
• wobec zbywców lokali nabywających inne lokale.
• Bonifikata dla nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków co do zasady wynosi 50%.

Udzielenie bonifikaty jest uprawnieniem, nie obowiązkiem. Rada gminy może określić ogólne warunki i stawki. Naruszenie warunków (np. zbycie lub zmiana celu) powoduje obowiązek zwrotu bonifikaty w okresie zwykle 5 lat dla lokali mieszkalnych i do 10 lat dla innych nieruchomości.

Kompetencje organów gminy w procesie sprzedaży

Podział ról między organami zapewnia kontrolę i przejrzystość działań:

• Wójt/Burmistrz/Prezydent miasta – zarządza zasobem, wybiera tryb sprzedaży, organizuje przetargi, podpisuje umowy; działa w granicach zasad uchwalonych przez radę;
• Rada gminy – ustala ogólne zasady obrotu mieniem (w tym bonifikaty i kryteria trybów), a w razie ich braku udziela zgód na konkretne transakcje;
• Komisja przetargowa – prowadzi przetarg, weryfikuje wadium i warunki, sporządza protokół, potwierdza wyniki.

Gdy rada gminy nie przyjęła zasad ogólnych, każda czynność zbycia wymaga odrębnej zgody rady, co wzmacnia kontrolę nad majątkiem publicznym.

Zagadnienia proceduralne – ogłoszenie, terminy, umowa notarialna

Punktem wyjścia jest zawsze wycena nieruchomości wykonywana przez rzeczoznawcę majątkowego. Następnie sporządza się wykaz, ogłasza przetarg i przyjmuje wadium.

Minimalne terminy i kluczowe odcinki czasowe w procedurze prezentujemy poniżej:

Czynność	Termin/okres
Wywieszenie wykazu nieruchomości	min. 21 dni
Zawiadomienie uprawnionych o pierwszeństwie	co najmniej 21 dni przed upływem terminu na wniosek
Wpłata wadium	najpóźniej 3 dni przed przetargiem
Termin zawarcia aktu po przetargu	min. 7 dni od doręczenia zawiadomienia
Okno na rokowania po 2. przetargu	30–180 dni od jego zamknięcia
Czas trybu bezprzetargowego (standard)	3–4 miesiące
Tryb bezprzetargowy z podziałem geodezyjnym	5–6 miesięcy
Decyzja gminy przy pierwokupie	1 miesiąc

Umowę przenoszącą własność zawiera się w formie aktu notarialnego na podstawie protokołu przetargu lub rokowań. Brak stawiennictwa zwycięzcy bez usprawiedliwienia może skutkować odstąpieniem od umowy i przepadkiem wadium.

Koszty i obowiązki finansowe związane ze sprzedażą

Poza ceną nieruchomości, na nabywcę i gminę przypadają dodatkowe obciążenia i ułatwienia:

• koszty notarialne i sądowe – ponosi nabywca (wpis do księgi wieczystej),
• zwolnienie z PCC – zakup od gminy lub Skarbu Państwa nie podlega podatkowi PCC 2%,
• koszty przygotowawcze – operat szacunkowy finansuje gmina; przy bezprzetargu może żądać zaliczki,
• wadium – zwracane niezwłocznie po przetargu przegranym; zaliczane na cenę w dniu aktu.
• zwrot wadium jest neutralny podatkowo dla gminy.

Specjalne warunki i ograniczenia w obrocie nieruchomościami gminnymi

Wybrane kategorie nieruchomości i sytuacje podlegają szczególnym rygorom:

• Nieruchomości zabytkowe – sprzedaż nie może naruszać wartości zabytkowej; gminie przysługuje prawo pierwokupu;
• Stan prawny – sprzedaż możliwa tylko przy w pełni uregulowanym stanie prawnym (w tym służebności i obciążenia);
• Lokale mieszkalne – wymagana „samodzielność” potwierdzona zaświadczeniem starosty; zbycie obejmuje udział w nieruchomości wspólnej;
• Drogi publiczne – co do zasady niezbywalne; sprzedaż możliwa po pozbawieniu statusu drogi publicznej (drogi wewnętrzne – wyjątek);
• Nieruchomości sporne – objęte toczącym się postępowaniem co do nabycia przez SP/JST nie mogą być zbywane.

Wśród procedur alternatywnych – rokowania i transformacja użytkowania wieczystego

Po dwóch nieudanych przetargach dopuszczalne są rokowania – negocjacje z zainteresowanymi w okresie od 30 do 180 dni od zamknięcia przetargu. Obejmują nie tylko cenę, ale też terminy i formę zapłaty; mogą zakończyć się bez wyboru nabywcy.

Szczególnym zagadnieniem jest przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Użytkownik wieczysty, po upływie ustawowego okresu, może żądać sprzedaży gruntu przez właściwy organ gminy – na zasadach określonych w przepisach szczególnych.

Niedawne zmiany legislacyjne – moratorium na sprzedaż gruntów rolnych

Obowiązuje moratorium na sprzedaż publicznych gruntów rolnych, które – zgodnie z inicjatywą prezydencką – ma zostać wydłużone do 2036 roku. Celem jest wzmocnienie bezpieczeństwa żywnościowego i ochrona gospodarstw rodzinnych.

Sprzedaż gruntów rolnych Skarbu Państwa lub gminy bez wymaganych zgód (ministra rolnictwa lub uchwały rady gminy – w zależności od własności) jest nieważna z mocy prawa. To istotne odstępstwo od standardowych procedur, podkreślające publiczny interes w zarządzaniu gruntami rolnymi.