Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej to transakcja z wieloma wymogami prawnymi, podatkowymi i administracyjnymi. Wymaga starannego przygotowania dokumentów, zaplanowania rozliczeń i dopilnowania terminów. Jeśli upłynęło pięć lat podatkowych od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta, sprzedaż jest zwolniona z podatku PIT. Przed sprzedażą warto sprawdzić okres posiadania, skompletować dokumenty i przygotować plan rozliczeń.
W razie zbycia przed upływem pięciu lat obowiązuje 19% PIT od dochodu, przy czym można skorzystać z ulgi mieszkaniowej, wydatkując przychód na własne cele mieszkaniowe. Konieczne są również opłaty notarialne i sądowe oraz zgłoszenia administracyjne.
Podstawowe wymagania dokumentacyjne przy sprzedaży mieszkania
Przed wizytą u notariusza przygotuj komplet dokumentów niezbędnych do sporządzenia aktu notarialnego:
- tytuł własności – akt ustanowienia odrębnej własności lokalu (od dewelopera), akt notarialny sprzedaży (rynek wtórny), akt darowizny, akt poświadczenia dziedziczenia lub prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku;
- aktualny odpis z księgi wieczystej (KW) – potwierdza stan prawny i ujawnione obciążenia (hipoteki, służebności);
- dokumenty przy kredycie – zaświadczenie z banku o saldzie i rachunku technicznym do spłaty, informacja o kosztach wcześniejszej spłaty, zgoda/promesa na zwolnienie zabezpieczenia po spłacie;
- zaświadczenia o braku zaległości – z wspólnoty lub spółdzielni (czynsz, opłaty eksploatacyjne, członkostwo), a także z gminy o braku zaległości w podatku od nieruchomości i opłatach za użytkowanie wieczyste;
- świadectwo charakterystyki energetycznej – obowiązkowe, przekazywane nabywcy jako załącznik do umowy;
- wyrys i wypis z rejestru gruntów oraz zaświadczenie o przeznaczeniu w MPZP lub zaświadczenie o braku planu miejscowego;
- zaświadczenie z urzędu skarbowego (SD-Z2/SD-3) – w przypadku darowizny lub spadku potwierdzające rozliczenie podatku od spadków i darowizn lub zwolnienie.
Odpis z KW powinien być możliwie aktualny (najlepiej sprzed kilku dni), aby obejmował najnowsze wpisy. Jeśli lokal jest obciążony hipoteką, notariusz będzie wymagał zaświadczenia bankowego i zgody na zwolnienie hipoteki po spłacie.
Podatek dochodowy (PIT) – zasady opodatkowania i okres posiadania
Podatek płacisz od dochodu, czyli różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztami nabycia i nakładami – ale tylko, gdy zbywasz przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia/budowy. Obowiązek podatkowy powstaje przy sprzedaży przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego nabycia.
Przykład liczenia terminu: nabycie w lutym 2019 r. oznacza bieg pięciu lat od 1 stycznia 2020 r., więc upływ terminu następuje 31 grudnia 2024 r. Sprzedaż w 2025 roku nie powoduje obowiązku zapłaty PIT ani złożenia PIT-39.
Stawka PIT wynosi 19% dochodu. Przychód to cena z aktu notarialnego pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. taksa notarialna, prowizja pośrednika). Gdy cena rażąco odbiega od wartości rynkowej bez uzasadnienia, fiskus może doszacować przychód.
Do kosztów uzyskania przychodu zaliczysz m.in.:
- cenę nabycia wraz z zapłaconym PCC przy zakupie na rynku wtórnym,
- taksę notarialną i opłaty sądowe (np. wpis do KW),
- udokumentowane nakłady zwiększające wartość (remonty, modernizacje) potwierdzone fakturami.
Pamiętaj, że następujące wydatki nie są kosztem uzyskania przychodu:
- odsetki od kredytu hipotecznego,
- prowizje i koszty okołokredytowe,
- koszty przewalutowania i inne koszty finansowania.
Ulga mieszkaniowa – jak zmniejszyć lub uniknąć podatku
Dochód ze sprzedaży przed upływem pięciu lat może być zwolniony, gdy przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Masz na to trzy lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.
Do wydatków na cele mieszkaniowe należą m.in.:
- nabycie mieszkania, domu lub działki pod budowę,
- budowa, rozbudowa, remont, modernizacja własnej nieruchomości,
- spłata kredytu hipotecznego z odsetkami zaciągniętego przed sprzedażą na własne cele mieszkaniowe.
Możliwe jest częściowe zwolnienie: jeśli przeznaczysz na cele mieszkaniowe tylko część przychodu, zwolniona z podatku będzie proporcjonalna część dochodu, a od reszty zapłacisz 19% PIT. Dokumentuj wszystkie wydatki (faktury, umowy, potwierdzenia przelewów).
Procedura rozliczenia – deklaracja PIT-39 i terminy
Gdy sprzedajesz przed upływem pięciu lat (bez względu na ulgę), składasz zeznanie PIT-39 w roku następującym po sprzedaży. Termin: od 15 lutego do 30 kwietnia.
- w PIT-39 wykazujesz przychód, koszty, dochód opodatkowany i dochód zwolniony (ulga mieszkaniowa);
- brak złożenia deklaracji grozi wezwaniem i sankcjami,
- niespełnienie warunków ulgi wymaga korekty PIT-39 i dopłaty podatku z odsetkami.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
Po stronie kupującego standardowo występuje PCC 2% wartości rynkowej (mieszkania, domy, udziały). Jeśli transakcja jest opodatkowana VAT, nie płaci się PCC.
Wyjątki:
- zwolnienie z PCC dla pierwszego mieszkania/domu – dla umów od 31.08.2023 r.;
- PCC 6% od 01.01.2024 r. – gdy nabywca kupuje co najmniej szóste mieszkanie na jednej nieruchomości gruntowej, a transakcja podlega VAT.
Znaczenie ksiąg wieczystych i wpis prawa własności
Księga wieczysta (KW) to rejestr praw i obciążeń. Własność przechodzi na nabywcę w momencie podpisania aktu notarialnego, a wpis w KW ma charakter potwierdzający (deklaratoryjny).
Możliwa jest sprzedaż, choć wpis poprzedniego nabywcy jeszcze się toczy – notariusz wskaże to w akcie. Czas oczekiwania na wpis waha się od kilku tygodni do nawet roku w najbardziej obciążonych sądach.
Rola notariusza – obowiązki, procedury i koszty
Zgodnie z prawem umowa przenosząca własność nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. Notariusz weryfikuje strony i dokumenty, przygotowuje projekt i podpisuje akt, a następnie składa elektroniczny wniosek do KW.
Główne opłaty przy akcie:
- taksa notarialna – zależna od wartości nieruchomości, do taksy dolicza się 23% VAT (np. przy 480 000 zł maksymalnie ok. 5 800 zł netto, ok. 7 100 zł brutto);
- opłaty sądowe – 200 zł za wpis własności, 200 zł za wpis hipoteki, 100 zł za założenie nowej KW (jeśli dotyczy);
- wypisy aktu notarialnego – 6 zł + VAT za każdą rozpoczętą stronę (zwykle kilka egzemplarzy).
Procedura sprzedaży – krok po kroku
Poniżej znajdziesz typowy przebieg transakcji:
- Przygotowanie nieruchomości – wycena, drobne naprawy, sprzątanie, profesjonalne zdjęcia i ogłoszenie.
- Negocjacje i umowa przedwstępna – najlepiej w formie aktu notarialnego; określ przedmiot, cenę, terminy zapłaty i wydania.
- Finansowanie kupującego – decyzja kredytowa, rezerwacja terminu u notariusza.
- Kompletowanie dokumentów – dostarczenie wszystkich zaświadczeń i świadectwa energetycznego.
- Podpisanie aktu notarialnego sprzedaży – przeniesienie własności, wniosek do KW.
Sprawdź uważnie projekt aktu notarialnego (dane stron, nieruchomości, wszelkie ustalenia), zanim przystąpisz do podpisu.
Przekazanie nieruchomości i protokół zdawczo-odbiorczy
Wydanie lokalu następuje zwykle w dniu aktu lub w innym, uzgodnionym terminie. Protokół zdawczo-odbiorczy, choć nieobowiązkowy, najlepiej zabezpiecza interesy obu stron.
W protokole uwzględnij co najmniej:
- datę i miejsce sporządzenia oraz dane stron,
- opis nieruchomości z odniesieniem do numeru aktu notarialnego,
- stany liczników (woda, gaz, energia),
- liczbę kompletów kluczy i ewentualny kod do domofonu,
- zakres pozostawionego wyposażenia i jego stan,
- dokumentację fotograficzną jako załącznik.
Formalności podatkowo-administracyjne po sprzedaży
Po transakcji zgłoś zmianę właściciela w gminie/urzędzie miasta właściwym dla położenia nieruchomości – deklarację do podatku od nieruchomości składa się w ciągu 14 dni od aktu przenoszącego własność.
Obowiązek podatku od nieruchomości wygasa z końcem miesiąca sprzedaży (np. sprzedaż 11 lipca – obowiązek do 31 lipca; nabywca od 1 sierpnia). Jeśli zbycie było przed upływem pięciu lat, złóż PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku (od 15 lutego otwiera się okres rozliczeń).
Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym
Hipoteka nie blokuje sprzedaży – bank jako wierzyciel hipoteczny jest ujawniony w dziale IV KW, ale właściciel zachowuje prawo do zbycia.
Najczęściej bank wymaga następujących dokumentów:
- zaświadczenia o saldzie i rachunku technicznym do całkowitej spłaty,
- informacji o prowizji za wcześniejszą spłatę,
- promesy/zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie.
W akcie notarialnym określa się podział ceny: część trafia do banku na spłatę kredytu, reszta do sprzedającego. Po spłacie bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki; do sądu składa się wniosek KW-WPIS z załączoną zgodą.
Koszty transakcji sprzedaży – przegląd
Przygotuj budżet na poniższe pozycje:
- taksa notarialna – zależna od wartości (np. przy 480 000 zł ok. 5 800 zł netto + 23% VAT),
- opłaty sądowe – 200 zł wpis własności, 200 zł hipoteka, 100 zł założenie KW (jeśli dotyczy),
- wypisy aktu – 6 zł + VAT za stronę (łącznie zwykle kilkadziesiąt złotych),
- prowizja pośrednika – typowo 2–3% ceny (jeśli korzystasz),
- koszty przygotowania – sprzątanie, drobne naprawy, zdjęcia, opis.
Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat i nie spełniasz warunków ulgi, zapłacisz 19% PIT od dochodu. Po stronie kupującego zwykle występuje PCC 2% (z wyjątkami opisanymi wyżej).
Praktyczne porady i najczęstsze błędy
Aby uniknąć problemów, zwróć uwagę na poniższe kwestie:
- kompletuj dokumenty z wyprzedzeniem – opóźnienia w zaświadczeniach często przesuwają termin u notariusza,
- realistycznie zaplanuj czas – cały proces trwa zwykle od kilku tygodni do kilku miesięcy,
- ustal cenę w oparciu o analizę rynku – lokalizacja, metraż, standard i udogodnienia powinny być właściwie wycenione,
- sporządź protokół zdawczo-odbiorczy – minimalizuje spory o stan lokalu i wyposażenie,
- nie zapominaj o PIT-39 – składasz go także przy uldze mieszkaniowej; brak zeznania grozi sankcjami.
Najważniejsze stawki i terminy – szybka ściąga
Poniżej zestawienie kluczowych zasad, stawek i terminów, które warto mieć pod ręką:
| Obszar | Zasada / stawka | Termin / warunek |
|---|---|---|
| Reguła pięcioletnia (PIT) | zwolnienie z PIT po upływie 5 lat | liczone od końca roku nabycia/budowy |
| PIT od zbycia | 19% od dochodu | gdy sprzedaż przed upływem 5 lat |
| Ulga mieszkaniowa | zwolnienie proporcjonalne/pełne | wydatki na cele mieszkaniowe w 3 lata |
| PIT-39 | obowiązek złożenia zeznania | 15.02–30.04 roku po sprzedaży |
| PCC standard | 2% wartości rynkowej | nie dotyczy transakcji z VAT |
| PCC – pierwsze mieszkanie | zwolnienie | dla umów od 31.08.2023 |
| PCC – zakupy hurtowe | 6% przy ≥6 lokalach na jednej nieruchomości | od 01.01.2024, gdy transakcja podlega VAT |
| Świadectwo energetyczne | obowiązkowe i przekazywane nabywcy | stosowane przy sprzedaży od 2023 r. |