W 2026 roku maksymalne stawki podatku od nieruchomości wzrosną o ok. 4,5 procent, co przełoży się na wyższe rachunki gospodarstw domowych i firm. To wciąż niższa dynamika niż w ubiegłych latach, ale istotna dla domowych budżetów oraz finansów MŚP.
Od 1 stycznia 2025 roku obowiązują też nowe definicje budynków i budowli, co wymaga ponownej weryfikacji klasyfikacji majątku i może zmienić sposób opodatkowania w 2026 roku.
Skala wzrostu stawek podatku od nieruchomości na 2026 rok
Wzrost stawek maksymalnych odzwierciedla inflację w I półroczu 2025 roku (GUS: +4,5 procent r/r). Minister właściwy do spraw finansów publicznych wyznaczył górne granice stawek na 2026 rok, w oparciu o art. 20 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
Dla budynków mieszkalnych stawka maksymalna rośnie z 1,19 zł do 1,25 zł/m², a dla gruntów pod budynkami mieszkalnymi z 0,73 zł do 0,77 zł/m². Budynki związane z działalnością gospodarczą (w tym mieszkalne zajęte na działalność) będą opodatkowane do 35,53 zł/m² (wcześniej 34,00 zł/m²). Budynki na obrót kwalifikowanym materiałem siewnym – 16,64 zł/m², a budynki związane z udzielaniem świadczeń zdrowotnych – 7,27 zł/m².
Poniżej zebraliśmy najważniejsze maksymalne stawki na 2026 rok wraz z jednostką rozliczeniową:
| Przedmiot | Jednostka | Stawka maks. 2026 |
|---|---|---|
| Budynki mieszkalne i mieszkania | m² | 1,25 zł |
| Grunty pod budynkami mieszkalnymi | m² | 0,77 zł |
| Budynki związane z działalnością gospodarczą (w tym mieszkalne zajęte na działalność) | m² | 35,53 zł |
| Budynki na obrót kwalifikowanym materiałem siewnym | m² | 16,64 zł |
| Budynki związane ze świadczeniami zdrowotnymi | m² | 7,27 zł |
| Grunty związane z działalnością gospodarczą | m² | 1,45 zł |
| Grunty pozostałe (w tym na działalność pożytku publicznego) | m² | 0,77 zł |
| Grunty niezabudowane w obszarze rewitalizacji (pod zabudowę mieszkaniową/usługową/mieszaną) | m² | 4,72 zł |
| Grunty pod wodami jezior i zbiorników sztucznych | ha | 7,15 zł |
| Budowle | wartość | 2% wartości |
Podatek od budowli nadal wynosi 2 procent ich wartości ustalonej zgodnie z ustawą – opodatkowanie odbywa się zatem od wartości, a nie od powierzchni.
Praktyczne oddziaływanie na gospodarstwa domowe i przedsiębiorstwa
Przykład dla domu jednorodzinnego: właściciel domu o pow. 200 m² na działce 1000 m² zapłaci ok. 1020 zł, czyli o 52 zł więcej niż obecnie. To efekt waloryzacji stawek maksymalnych – realny wzrost zależy od uchwały rady gminy właściwej dla podatnika.
Opłaty mieszkaniowe w I półroczu 2025 wzrosły o 10,7 procent r/r, szybciej niż inflacja. Największe wzrosty dotyczyły mediów:
- gaz – +24,6 procent,
- prąd – +19,6 procent,
- inne nośniki energii – +13 procent,
- woda i wywóz odpadów – średnio +10,9 procent,
- ścieki – +8,9 procent.
Dla firm obciążenie jest wyraźniejsze: lokal 100 m² opodatkowany stawką 35,53 zł/m² to koszt 3553 zł rocznie. Maksymalne stawki to jedynie limity – gminy mogą przyjąć niższe wartości, ale nie wyższe. Miasta poniżej limitów mogą je podnieść, by zbliżyć się do maksów.
Autonomia gmin w kształtowaniu stawek podatkowych
Rady gmin uchwalają stawki w granicach ustalonych limitów. To lokalne uchwały decydują o faktycznym poziomie podatku na danym terenie.
Ustawodawca dopuszcza różnicowanie stawek według lokalizacji, sposobu wykorzystania, rodzaju zabudowy, stanu technicznego czy wieku budynków. Rada może także wprowadzać zwolnienia przedmiotowe (np. dla infrastruktury wodno-kanalizacyjnej) w granicach ustawowych.
Zgodnie z informacją RIO z października 2025, uchwały na 2026 rok powinny być podjęte do końca 2025. Wejdą w życie 1 stycznia 2026 roku po publikacji w Dzienniku Urzędowym Województwa.
Procedura składania deklaracji IN-1 – wymogi i terminy
Formularz IN-1 to podstawowy obowiązek informacyjny osób fizycznych w podatku od nieruchomości. Dotyczy właścicieli i posiadaczy nieruchomości, użytkowników wieczystych oraz posiadaczy mienia Skarbu Państwa i JST.
Kategorie podatników zobowiązanych do złożenia IN-1
Najczęściej zobowiązanymi są poniższe grupy podatników:
- Właściciele i posiadacze samoistni – gdy władają nieruchomością jak właściciel;
- Użytkownicy wieczyści – w zakresie gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste;
- Posiadacze mienia publicznego – nieruchomości Skarbu Państwa lub JST w posiadaniu zależnym.
Uproszczenia od 1 stycznia 2025 roku
Osoby fizyczne bez zmian stanu faktycznego są zwolnione z ponownego składania IN-1. Gdy wystąpi zdarzenie wpływające na podatek (np. rozbudowa, zmiana sposobu użytkowania), informację składa się w ciągu 14 dni.
Terminy złożenia IN-1
Najważniejsze terminy wyglądają następująco:
- Powstanie obowiązku podatkowego – złożenie w ciągu 14 dni (np. od nabycia nieruchomości);
- Zmiana wpływająca na podatek – 14 dni od zaistnienia zdarzenia;
- Termin ogólny – do 15 stycznia dla podatników, u których w danym roku wystąpiły zmiany.
Dokumentacja wymagana do złożenia
Deklaracja IN-1 jest kompletna dopiero z odpowiednimi załącznikami. Poniżej zestaw wymaganych formularzy:
- ZIN-1 – gdy wykazywana jest podstawa opodatkowania;
- ZIN-2 – gdy wykazywany jest przedmiot zwolniony;
- ZIN-3 – gdy wykazywani są pozostali podatnicy (np. współwłaściciel, małżonek).
IN-1 obejmuje m.in. następujące dane, które warto przygotować przed złożeniem:
- adres nieruchomości,
- numer księgi wieczystej,
- numer obrębu i działki,
- powierzchnię gruntów,
- powierzchnię użytkową budynków lub ich części,
- formę władania (własność, użytkowanie wieczyste, posiadanie zależne),
- liczbę kondygnacji i ich wysokości (istotne dla prawidłowego wyliczenia powierzchni użytkowej).
Procedura złożenia oraz miejsca składania
Druk IN-1 z załącznikami można złożyć następującymi kanałami:
- osobiście w urzędzie wójta/burmistrza/prezydenta miasta,
- pocztą tradycyjną,
- elektronicznie – do właściwego organu podatkowego ze względu na położenie nieruchomości.
Na podstawie danych oraz stawek z uchwały rady gminy organ wylicza podatek i wydaje decyzję w terminie miesiąca od doręczenia IN-1. U osób fizycznych zobowiązanie powstaje z dniem doręczenia decyzji.
Obliczanie podatku od nieruchomości – metodologia i praktyka
Podstawy opodatkowania różnią się w zależności od kategorii przedmiotu opodatkowania:
- Grunty – powierzchnia w m² lub ha;
- Budynki – powierzchnia użytkowa w m²;
- Budowle – wartość ustalona według zasad ustawy.
Przykład mieszkania: lokal 60 m² przy stawce 1,00 zł/m² to podatek 60 zł; przy stawce maksymalnej 1,25 zł/m² – 75 zł (wzrost o 25 procent).
Przykład nieruchomości komercyjnej: powierzchnia 100 m² i stawka 28,78 zł/m² daje podatek 2878 zł. Obciążenie dla części komercyjnych jest nieporównywalnie wyższe niż dla lokali mieszkalnych.
Terminy płatności oraz harmonogram rat podatkowych
Po doręczeniu decyzji podatek od nieruchomości płaci się w czterech równych ratach w następujących terminach:
- 15 marca,
- 15 maja,
- 15 września,
- 15 listopada.
Jeżeli decyzję doręczono krócej niż 14 dni przed terminem pierwszej raty, płatność następuje w ciągu 14 dni od doręczenia. Gdy termin przypada na dzień wolny, przesuwa się na najbliższy dzień roboczy. Płatność: przelew na indywidualny rachunek lub w kasie gminy.
Zmiany definicji budynków i budowli – implikacje dla podatników
Od 1 stycznia 2025 roku obowiązują nowe definicje po orzeczeniach Trybunału Konstytucyjnego. Wpływają one na klasyfikację i metodę opodatkowania (powierzchnia vs wartość).
Kluczowe elementy definicji budynku obejmują:
- Trwałe związanie z gruntem – obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych;
- Wydzielenie przegrodami – z fundamentami i dachem;
- Instalacje zapewniające użytkowanie – zgodnie z przeznaczeniem.
Z definicji budynku wyłączono obiekty, których kluczowym parametrem jest pojemność (np. silosy, zbiorniki). Budowlą są obiekty niewpisujące się w definicję budynku, wskazane w załączniku nr 4 do ustawy (wraz z instalacjami).
Zmiana klasyfikacji może przenieść obiekt z kategorii „budowla” (2% wartości) do „budynek” (opodatkowanie od powierzchni użytkowej), co zmienia metodę obliczania podatku. Właściciele – zwłaszcza w sektorach przemysłowych i usługowych – powinni zweryfikować klasyfikację w deklaracji IN-1.
Dodatkowe rozważania i specjalne sytuacje
Zwolnienia z podatku od nieruchomości
Ustawa przewiduje liczne zwolnienia. Najczęściej spotykane to:
- infrastruktura kolejowa,
- nieruchomości jednostek oświatowych zajęte na działalność oświatową,
- nieruchomości uczelni nie zajęte na działalność gospodarczą,
- budynki na terenach ROD niespełniające przepisów prawa budowlanego,
- nieużytki, użytki ekologiczne, grunty zadrzewione i zakrzewione (poza zajętymi na działalność gospodarczą).
Dla osób z niepełnosprawnościami gminy mogą ustanawiać dodatkowe ulgi na podstawie lokalnych uchwał.
Korekty deklaracji IN-1
Błąd lub nowe okoliczności wymagają korekty w ciągu 14 dni od ich powstania. Do korekty dołącza się pisemne uzasadnienie.
Przygotowanie się na podwyżki i planowanie finansowe
Poniżej trzy praktyczne kroki, które ułatwią bezpieczne wejście w 2026 rok:
- Weryfikacja klasyfikacji – sprawdź, czy po zmianie definicji budynków i budowli Twoje obiekty są prawidłowo zakwalifikowane; w przypadku obiektów złożonych rozważ konsultację z doradcą podatkowym lub projektantem;
- Monitoring uchwał gminy – śledź projekty stawek na 2026 rok podejmowane do końca 2025, bo to one zadecydują o realnej kwocie podatku;
- Gotowość dokumentacyjna – przygotuj dane do IN-1 (wymiary, numery działek, KW, sposób użytkowania), aby sprawnie złożyć informację po zmianach stanu faktycznego.